Kreditni odbor je odobrio finansiranje firme. Procena poslovne zgrade pokriva iznos kredita, dužnik želi isplatu do petka, a pravni tim tek tada dobija izvod iz katastra. U njemu se pojavljuje ranije upisana hipoteka. Odluka se više ne svodi na pitanje koliko zgrada vredi; banka mora da razume šta bi joj od te vrednosti pripalo u realnom postupku naplate.
Zakon o hipoteci polazi od upisa u nadležni registar nepokretnosti kao načina nastanka hipoteke. Potpisan ugovor ili založna izjava, bez dovršenih potrebnih koraka za upis, nisu isto što i već upisano pravo. Zato je razlika između odobrenja kredita, potpisivanja dokumentacije i uslova za isplatu važna za kreditni odbor, pravni tim i operativu.
Vrednost nije isto što i raspoloživo obezbeđenje
Procena ovlašćenog procenitelja govori o vrednosti pod zadatim pretpostavkama. Banka zasebno proverava titulara prava, tačan identitet parcele i objekta, postojeće hipoteke, druge zabeležbe i da li je predmet obezbeđenja upravo ono što je odbor odobrio. Ako je raniji poverilac obezbeđen na istoj nepokretnosti, iznos koji banka može očekivati pri namirenju zavisi i od redosleda prava i od cene ostvarene prodajom, ne samo od tržišne procene iz dosijea.
Provera mora biti dovoljno sveža u odnosu na trenutak upisa i isplate. Izvod od pre tri meseca jeste koristan deo istorije predmeta, ali ne odgovara sam po sebi na pitanje da li se pojavio novi teret. I kod već poznatog klijenta valja sačuvati dokaz šta je provereno i kada. Nije nužno unapred odbiti svaku nepokretnost sa teretom: nekad je moguća dokumentovana strategija brisanja ranije hipoteke ili drugačije strukturiranje obezbeđenja. Takav plan ne treba zameniti usmenim obećanjem dužnika.
Ko daje hipoteku i šta ona tačno obezbeđuje
Vlasnik nepokretnosti ne mora biti istovremeno korisnik kredita. Ako nekretninu daje povezano društvo ili član porodice vlasnika firme, pravni tim proverava osnov sticanja, ovlašćenje potpisnika, zakonom i internim aktima potrebne saglasnosti, kao i svest davaoca obezbeđenja o obavezama koje garantuje. Ko sme da potpiše ugovor u ime DOO posebno je pitanje kod imovine društva koje nije dužnik.
Nije dovoljno u dokumentaciji reći samo da hipoteka „pokriva kredit". Treba uskladiti opis obezbeđenog potraživanja, iznos, kamatu i druga ugovorena potraživanja u meri dopuštenoj važećim pravilima, podatke o nepokretnosti i identitet poverioca. Ako kredit ima više tranši ili kasniji aneks, proverava se odnos prvobitnog upisa i novih obaveza. Kod povezanih društava osnivački akt i pravila odlučivanja mogu biti relevantni za proveru korporativne saglasnosti, ali ne menjaju proveru konkretne založne isprave i registra.
Uslov za isplatu je kontrola, ne administrativna sitnica
Odluka odbora treba da kaže ko pribavlja aktuelne podatke iz registra, ko potvrđuje ispunjenje uslova za upis i kako se tretira situacija u kojoj upis nije onakav kakav je očekivan. Neka banka može predvideti posebnu proceduru za isplatu pre konačnog upisa, ali njeni uslovi i preostali rizik moraju biti jasno odobreni. Ovaj tekst ne tvrdi da zakon u svakom kreditnom aranžmanu propisuje identičan redosled isplate i upisa; to je pitanje konkretnog ugovora, politike banke i pravnog stanja.
Korisno je odvojiti tri dokumenta: kreditni memorandum koji meri rizik, pravnu listu uslova za isplatu i dokaz da je svaki uslov stvarno proveren. Ako rukovodstvo odobri izuzetak, zapis treba da navede razlog, rok za otklanjanje nedostatka, odgovornu osobu i alternativu ako upis ne uspe. U analizi zbog čega banka odobrava refinansiranje polazište je poslovna korist od transakcije; ovde je polazište da nameravano obezbeđenje pravno nastane i zadrži očekivanu snagu.
Kada banka treba da uključi advokata pre isplate kredita?
Posebna analiza je razumna kada se briše stari teret iz sredstava novog kredita, kada više banaka dogovara prvenstvo, kada je založni dužnik različit od korisnika kredita ili kada katastar i ugovor ne opisuju nepokretnost na isti način. Pravni savet može obuhvatiti redosled koraka pri zatvaranju transakcije, uslove za puštanje sredstava i dokazni paket za buduću naplatu. To nije garancija cene pri prodaji, niti zamena za procenu kreditne sposobnosti.
Za upravu je korisno jednostavno kontrolno pitanje: ako dužnik sutra prestane da plaća, kojim ispravama i kojim upisom banka dokazuje svoje pravo? Ako na njega nije moguće odgovoriti iz kreditnog dosijea bez naknadnog istraživanja, predmet još nije spreman za rutinsko zatvaranje.
Primarni izvori: Zakon o hipoteci u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije i Odluka NBS o upravljanju rizicima banke. Za pojedinačnu transakciju proveriti važeći tekst propisa, aktuelno stanje registra i originalne isprave.
